Los nuevos atributos de valor en Real Estate y Construcción

Por Sergio Topor.

Mucho se habla de cuáles son los atributos de valor de los proyectos de Real Estate, fue famosa la frase que decía: “en el Real Estate solo hay tres secretos: location, location, location”. 

Hoy, la pandemia del Covid-19 aceleró los cambios que venían produciéndose en el desarrollo inmobiliario y en la construcción, por lo que la búsqueda de atributos de valor diferenciales es mucho más compleja y profunda. 

La prolongada cuarentena nos hizo repensar los modelos construidos, en especial los urbanos y residenciales, tanto cómo clientes, desarrolladores, arquitectos y constructores. Los viejos atributos se dan por sentados, y aparecen nuevos requerimientos que se agregan a la lista. 

¿Cuáles son los nuevos atributos de valor en los proyectos de Real Estate? 

1. Sustentabilidad  

La pandemia nos ha vuelto conscientes del impacto en nuestro mundo, y lo limitado de sus recursos. 

El cuidado y protección del medio ambiente estará presente de aquí en adelante en cada decisión. Edificios correctamente aislados, conservación de la energía, terrazas verdes, reciclado de agua de lluvia, separación de residuos, iluminación de bajo consumo, etcétera. 

Un desarrollo sustentable, además del comportamiento responsable de todos los actores, trae también aparejado un menor costo de operación y mantenimiento, factor muy buscado por los compradores. 

La aparición del etiquetado de los edificios cambiará el comportamiento de los compradores, y por ende, de los desarrolladores y constructores, que deberán garantizar un piso mínimo a cumplir, en aspectos que hasta ahora nadie miraba, y en poco tiempo evaluaremos la huella de carbono emitida en la producción de cada vivienda. 

2. Espacialidad 

Obligados a pasar largo tiempo confinados en nuestras casas, nos permitió repensar en los espacios que habitamos. 

Nuevos requerimientos surgen con mucha claridad: terrazas patios, jardines, pero también surgen cuestiones menos obvias vinculados al uso de espacios: en los nuevos proyectos de Real Estate.  

Habrá ambientes flexibles que deberán funcionar tanto en forma común como privativa, para tareas de home office, entrenamiento físico, vinculadas a la educación a distancia, y para largos períodos. La versatilidad o polifuncionalidad de los ambientes será un diferencial muy buscado. 

Un aspecto fundamental a repensar es la altura: muchos de los productos que hemos diseñado interiormente resuelven sólo dos dimensiones desaprovechando las posibilidades qué una altura más generosa podría ofrecer. Desarrollos pensados en m3, y no solo en m2, resultarán en grandes diferenciales. 

3. Conectividad  

La conectividad no es solamente proximidad a medios de transporte avenidas escuelas o centros comerciales, estos aspectos coexisten con la digitalización y la conectividad integral. 

La tecnología debe ser omnipresente, la conectividad debe estar presente en todos y cada ambiente, y la tendencia es incluir la domótica a los edificios a través de apps: cerraduras inteligentes , manejó remoto de la temperatura de los ambientes , manejo remoto de electrodomésticos , las relaciones de los consorcios (gastos, expensas, uso de espacios comunes, reglas de cohabitación, etc.), y para viviendas autosuficientes: el control integral de los elementos de calefacción o refrigeración pasiva y activa. 

El Internet de las cosas, grandes pantallas con conexión bluetooth preestablecidas dentro de la propuesta arquitectónica de equipamiento, conexión para alimentación USB en todos los ambientes, tableros domotizados por departamento serán un standard en los próximos años 

4. Identidad

La arquitectura debe seducir y sorprender, enriquecer y promover experiencias. Pasamos de espacios para dormir a un hábitat que nos contiene a tiempo completo. Los clientes buscarán productos arquitectónicos novedosos, con sello personal, que los identifique, y los distinga. 

5. Calidad

La calidad constructiva volverá a ser presente en los nuevos proyectos de Real Estate. Cuando uno pasa tanto tiempo confinado, presta mucho más atención a los detalles. Algunas quejas de los “usuarios” que aparecen repetidamente:  

  • ¡Mucho ruido y poca luz! 
  • Falta de placards o espacios de guardado. 
  • Las persianas desaparecieron.
  • No hay canillas en los balcones, ¿Cómo riego las plantas? 
  • Faltan cajas con tomacorrientes para los electrodomésticos,  y los que están, deberían ser dobles, triples y con fichas USB.  

Aspectos relegados volverán a cobrar importancia: aislación y acondicionamiento acústico, tanto de los ambientes como en las cañerías, la protección contra el asoleamiento excesivo, iluminación y ventilación natural, la hermeticidad de las carpinterías, la buena ejecución de las terminaciones, el confort térmico de los ambientes, y la calidez de los materiales elegidos, vuelven muy relevantes. 

Los clientes serán mucho más exigentes a la hora de buscar calidad, y reclamar cuando no se cumple lo acordado. Los productos que cuenten con garantía real y ejecutable serán los más buscados 

6. Urbanidad

Durante siglos, la arquitectura promovió la integración de las personas, con espacios orientados a la interacción: mercados, plazas, paseos, museos, escuelas, y proponiendo espacios cada vez más fluidos, tanto en lo público como en lo privado 

Hoy, la consiga de la pandemia es la distancia social, la separación, la privacidad. Debemos buscar una nueva urbanidad, más acotada, menos masiva, que permita la coexistencia de la interacción controlada, pero sin perder valores de comunidad. 

Los conjuntos urbanos que integren viviendas, espacios laborales, centros comerciales y educativos de proximidad con áreas verdes, todo a walking distance, de funcionamiento cuasi independiente, pero fuertemente interconectada con las demás centralidades, serán las localizaciones más buscadas.  

7. Comunidad  

Los edificios deberán tener la escala adecuada para generar comunidades de propietarios afines, donde los amenities se transformarán en lugares de encuentro e interacción. La identidad de cada emprendimiento deberá ser la marca que “atraiga” a compradores con afinidad e identidades similares.  

8. Confiabilidad
  • ¿Cuáles son los antecedentes del Developer?  ¿Qué experiencia tiene?  
  • ¿Qué recomendaciones o conflictos ha tenido en sus negocios anteriores?  
  • ¿Cuáles son los instrumentos jurídicos usados por el proyecto? 

Hoy toda la información está disponible en la web, y los compradores eligen las opciones más confiables. Developers y productos certificados por agencias independientes aparecerán rápidamente en el mercado. Tanto los compradores como las entidades que los financian, serán los principales demandantes de este servicio 

9. Integridad

Los compradores evalúan no solo la solidez y trayectoria de un Developer, sino también su ética empresarial. Los nuevos desarrollos deberán ser transparentes, en la gestión de aprobación de sus proyectos: los procesos constructivos, la gestión de residuos, gestión ambiental, relación con los vecinos y el municipio durante la obra, RRHH, vínculos con la comunidad, etc.  

10. Simplicidad 

Los nuevos clientes, en particular los millennials, buscan soluciones con calidad de servicio y soluciones integrales, en especial en unidades chicas o medianas. Rehúyen de los servicios individuales de manejo complejo o sofisticado. La vuelta a los servicios centrales (agua caliente, calefacción, laundry, etc.) se ve reflejado también en espacios comunes de coworking o coliving, que se agregan a los amenities ya conocidos de sum, gimnasio y pileta. Conserjería y servicios de limpieza asociados para los propietarios será un requerimiento importante. 

La opción de entregar las unidades completamente equipadas también generará adeptos, desde todos los electrodomésticos de cocinas y baños, hasta el mobiliario y equipamiento polifuncional. 

11. Seguridad 

La seguridad sanitaria será indispensable. La huella de la pandemia persistirá durante un tiempo prolongado. Las consecuencias del distanciamiento social revertirán la tendencia a reducir los espacios a medidas mínimas. Los halls, pasillos y palieres serán más amplios, al igual que los ascensores y escaleras. El manejo de ambientes protegidos y seguros, espacios para e-commerce y delivery, antecámaras y fuelles de control dónde desinfectar los elementos que traemos o recibimos del exterior, comenzarán a aparecer en los accesos de los edificios.  

La combinación de seguridad física (vigilancia) con medidas de salubridad se volverá un standard. 

12. Viabilidad  

Los clientes buscarán nuevos modelos de negocios que les permitan acceder a las viviendas que desean, y no solo a las que momentáneamente pueden pagar en efectivo.  

Los modelos venta o renta evolucionarán a sistemas más diversos, y a medida de cada comprador, donde los desarrolladores, en alianzas estratégicas con grupos financieros, y de la mano de Smart Contracts digitalizados y nuevas tecnologías de Blockchain, puedan ofrecer alternativas creativas y más convenientes para cada cliente.  

Conclusiones

La lista es larga, aplica a todos los productos inmobiliarios vinculados a la vivienda. La pregunta inmediata que le surge al desarrollador es: ¿quién paga todos estos cambios? La respuesta viene de la mano de la tecnología. 

Cuando a la industria automotriz se le elevo los standares de mayor seguridad, se integró por norma a todos los vehículos. Hoy nadie discute el cinturón de seguridad, el Air bag, o el ABS. Son parte integral del vehículo, y no un “opcional” como hace 20 años. Situación similar se dio con la emisión de dióxido de carbono en los motores. 

Las actualizaciones en las normativas en la construcción suelen ser más lentas. La tecnología y la pandemia aceleran los tiempos, pero una combinación de requerimiento de los clientes y nuevas normativas sanitarias y laborales, adecuarán tanto los plazos como los tipos de producto. 

En este entorno, las exigencias de calidad y velocidad de respuesta impulsarán a los Developers a adoptar tecnologías de tipo fabril, orientadas a mejorar la productividad de la construcción y mejorar los costos de producción. Al mismo tiempo, colaborando en mantener acotados los incrementos de precios que esta variación de los standares traerá aparejados. 

Nota

Los conceptos aquí vertidos están enfocados al Real Estate a nivel global. Para aquellos países como Argentina, donde las alternativas financieras son prácticamente inexistentes, el desafío de entregar VIABILIDAD a los compradores, resulta doblemente complejo. 

Publicado en https://proptechlatamconnection.com/ el 28/05/2020.